仍在成形中的 城市中心

Lougheed 位于本拿比的最东端，沿 Lougheed Highway 与 North Road 与高贵林相接。社区的功能中心是 Lougheed Town Centre Station——位于 Lougheed Highway 与 Austin Road 交汇处的一座架空换乘站，Expo Line 与 Millennium Line 在此连接。几乎所有被视为 Lougheed 的部分，都聚集在该站及其旁边的购物中心步行可达的范围内。

在过去的大部分时间里，Lougheed 的特征是一座传统的封闭式购物中心、一批 1970 至 1980 年代的老旧混凝土出租塔楼，以及在本拿比、高贵林与三联市 (Tri-Cities) 之间承载车流的宽阔干道。它实用、交通便利，却并不光鲜——人们路过这里的程度，不亚于在此居住。

这一切正在被有意改变。The City of Lougheed——Shape Properties 的十六公顷总体规划——正将购物中心及其停车场改造为一个由住宅塔楼、露天零售区和公共广场组成的高密度混合用途社区，并分阶段推进。由于由打造 The Amazing Brentwood 的同一家开发商主导，其雄心与形态与之相似——但在建设进度上，Lougheed 比 Brentwood 落后数年。

这里目前还看不到一个建成的社区。老旧的出租房源与地面停车场仍与新建玻璃塔楼并存，部分路段的步行环境尚不完善。Lougheed 所提供的，是东本拿比最强的交通区位、长达多年的新增供应通道，以及历来低于本拿比成熟城市中心的价格。

Lougheed 的市场以公寓 (condo) 为绝对主体，且越来越多地由 The City of Lougheed 内部及周边的新建混凝土产品主导，同时还有环绕车站的 1970–80 年代老塔楼。联排别墅 (townhouse) 稀少，独立屋则位于核心区之外的住宅区，而非城市中心之内。

从每平方英尺单价来看，Lougheed 历来是本拿比四大城市中心中最可负担的，这反映了它较晚的建设阶段、前往市中心更长的通勤，以及一个仍在转型中的社区印象。环绕车站的老旧出租时代塔楼，相对新建总体规划产品有明显折让。关于某栋楼或某种户型的当前价格，我会为您拉取实时数据，而不在此引用一个可能已经过时的数字。

市场的决定性动力是供应。总体规划设想多达二十三座塔楼，沿走廊还有更多密度，Lougheed 未来数年将分批交付新增库存。这支撑了租赁需求、给买家提供了真正的选择，但也像在 Brentwood 一样抑制了近期的转售升值——这是一个长线市场，而非快进快出的市场。

与任何以楼花为主的总体规划市场一样，楼花与现房之间的差异很重要。建成的现房单位和老塔楼，与买入一栋数年后才落成的塔楼，具有不同的风险与时机特征。哪一边更适合您，取决于您的时间表，值得在下定决心前先行测算。

Lougheed 的日常生活围绕车站、购物中心，以及 The City of Lougheed 不断增长的零售展开。日用品、日常购物与种类丰富的餐饮，都可在城市中心或其旁边解决，而 SkyTrain 换乘枢纽让许多居民实现少车出行——Walk Score 将周边评为非常适宜步行，Transit Score 更称之为「乘客天堂」。

东本拿比的区位，对任何面向三联市、SFU 或高贵林的人都是真正的优势：Millennium Line 几分钟即可向东抵达 Coquitlam Centre 与 Lafarge Lake–Douglas，而通往 SFU 的巴士枢纽 Production Way–University 仅两站之遥。对温哥华市中心的通勤者而言，代价是实实在在的——这是四大城市中心中最长的通勤。

如今在此居住的真实代价是施工。随着总体规划进入活跃阶段，靠近施工现场的居民应预期未来数年的噪音、围挡和视线变化。与 Brentwood 一样，看房时务必从单位的实际窗户向外看，并询问周边地块已获批的项目。

周边的道路网络——Lougheed Highway、North Road 以及附近的 Highway 1 互通——也让 Lougheed 高度便于自驾，这也是它适合那些一周内兼用公交与自驾的家庭的原因之一。

Lougheed 是本拿比规划框架中四个法定城市中心之一，该框架将全市最高的密度引导至车站周边。The City of Lougheed 总体规划是核心，但沿 Lougheed Highway 与 North Road 走廊的更多密度仍在不断推进。

对投资者而言，其含义与 Brentwood 相似，只是存在时间差。持续的供应在车站周边人口增长的同时支撑着深厚的租赁市场，同时抑制近期的转售升值。能承受施工、精挑细选楼盘、楼层平面与朝向的长线买家是天然的适配者；追求快速资本利得的人则通常不是。

Lougheed 的特定优势在于其区位。作为唯一的 Expo–Millennium 换乘站，以及连接本拿比与快速增长的三联市之间的门户，它从两个方向同时捕获交通需求。押注 Lougheed，本质上是押注东本拿比这一交通节点最终成长为接近 Brentwood 今日格局的存在。

省级小规模多单元住房法案 Bill 44 在核心区的实际影响有限，因为这里的分区密度已远超法案设想。其影响更多体现在城市中心边界之外的独立屋聚集区。

权衡本拿比各城市中心的买家，通常会把 Lougheed 与 Brentwood、Metrotown 放在一起比较，而它们之间的差异是真实存在的。Metrotown 规模最大、零售最密集，楼龄跨度最广，前往市中心的直达车程最短。Brentwood 是几个总体规划节点中最新、最为协调的，拥有强劲的露天零售区和一段需换乘的、较短的市中心通勤。

Lougheed 则是三者中起步最晚、历来最可负担的，前往市中心的通勤最长，但向东通往高贵林与三联市的连接最佳。拥有十年视野的投资者往往正因为它处于建设曲线更早的位置而青睐它——当下扰动更多，未来成长空间更大。

下方的结构化表格将三者并排，按最常决定选择的几个因素加以对比。

Lougheed 非常适合一类特定买家。我在这里成功安置的人，往往看重交通可达性——尤其是通往 SFU、高贵林与三联市的便利——胜过一个建成的街景，并且能够接受一个未来数年仍将持续变化的社区。对这类买家而言，Lougheed 以历来低于 Brentwood 和 Metrotown 的入门价，提供了真正强劲的交通区位。

我通常会建议另觅他处的，是那些当下就需要一个安定、宜步行的城市村落的买家，以及追逐近期升值的人。前者在 Brentwood 或 Metrotown 的部分区域会更满意；后者则应明白，与 Brentwood 一样，Lougheed 是一个长线、供应充裕的市场。

在选择上，适用与任何总体规划节点相同的纪律：优先考虑朝向与楼层平面，而非单纯追求高度；仔细阅读老塔楼的物业文件；并在下定决心前测算楼花与现房之间的时机取舍。如果 Lougheed 在您的候选名单上，我很乐意结合您的时间表，针对具体楼盘进行测算。