Jersey Li 对比直接找放盘经纪
BC 省自 2018 年起禁止双重代理。直接找放盘经纪并不会让你被代表，也不会让你拿到折扣。
放盘经纪在法律上不能同时代表你。直接找他等于没人代表你，而那笔佣金也不会回到你手上。
Jersey Li 李泽西
让多数买家意外的一点是：即使双方都愿意，放盘经纪在法律上也不能代表你。《房地产服务规则》第 5-16 条规定经纪公司不得从事双重代理，唯一的豁免是位于偏远、服务不足地区的物业，而本拿比显然不属于这一类。所以你的选择不是「一个经纪还是两个经纪」，而是「有一个对你负忠诚义务的人，还是一个都没有」。在标准的二手交易里，买方经纪不会让你直接花钱，因为无论如何佣金都来自卖方的放盘合同。
直接找放盘经纪
很多本拿比买家都想过直接打招牌上的电话，或者走进开放日、楼花销售中心，跟当场的人谈。吸引力很明显：少一个人参与、答复更快，而且有一种流传很广的想法，觉得只需要付一份佣金的话卖家会愿意少收一点。这样做也完全合法：BC 省不要求买家必须有代理，买家在任何一笔交易中都可以选择不被代表。放盘经纪仍然会带你看房、回答事实性问题，并准备合同文件。
根据 BC 省《房地产服务规则》（Real Estate Services Rules）第 5-16 条，经纪公司不得从事双重代理（dual agency），这项禁令自 2018 年 6 月规则修订生效以来一直有效，唯一的豁免仅限于位于偏远且服务不足地区的物业。本拿比不符合该豁免条件。因此，本拿比买家直接联系放盘经纪时，那位经纪在法律上无法代表买家：买家成为「无代理一方」（unrepresented party），得不到价格建议，也没有人代表其谈判，而该经纪的义务仍然只对卖方负责。买方经纪的佣金是在卖方的放盘合同里约定的，所以无代理买家并不会自动拿到这笔钱作为折扣。Jersey Li（李泽西）是 Sutton Group - 1st West Realty 旗下代表本拿比买家的 REALTOR®。
| 项目 | Jersey Li | 直接找放盘经纪 |
|---|---|---|
| 放盘经纪能代表你吗 | 不涉及此问题；在这笔交易中 Jersey 只代表你一方。 | 不能。《房地产服务规则》第 5-16 条规定经纪公司不得从事双重代理，豁免仅限偏远、服务不足地区。本拿比不符合条件。 |
| 你的法律身份 | 客户。你享有忠诚、保密和完整披露的义务保障。 | 无代理一方。经纪必须告知你他能提供的协助有多有限，而其义务仍然对卖方负责。 |
| 关于出价的建议 | 有，基于可比成交和当前的竞争房源。 | 没有。放盘经纪不能就价格给你建议，因为那会损害他所代表的卖方。 |
| 谁替你谈判 | 由 Jersey 负责。 | 没有人。你要独自面对一位为卖方工作的持牌专业人士。 |
| 你说的话是否保密 | 受保护。你的预算和动机只在你和 Jersey 之间。 | 不受保护。你告诉放盘经纪的任何内容都可能被转达给卖方，多数情况下还必须转达。 |
| 你的花费 | 在标准二手交易中不直接花钱，佣金来自卖方的放盘合同。 | 同样不直接花钱，这正是关键：放弃代理并不会替你省下这笔费用。 |
| 能不能把佣金当折扣拿回来 | 不涉及。 | 不会自动发生。佣金在你出现之前就由卖家和放盘经纪公司谈定，其中有没有一部分被退回，由那家公司决定。 |
| 审阅 strata 文件 | 在解除条件之前阅读并解释 Form B（信息证明书）、折旧报告、会议记录和储备金余额。 | 由你自己索取和理解。放盘经纪可以提供文件，但他的角色不是替你分析这些文件对你意味着什么。 |
| 附加条件与合同条款 | 为保护你而拟定，包括贷款、验房和文件审阅条件。 | 合同会被准备好，但它是由卖方一侧起草的。请为地产律师审阅合同留出预算。 |
| 楼花与销售中心购买 | Jersey 可以通过合作经纪渠道为你登记，并独立审阅合同。 | 在销售中心不带自己的经纪登记之后，通常就无法在该项目上再加入代理。 |
| 买家撤销期 | 三个工作日的截止时间和 0.25% 的费用由经纪替你跟踪。 | 同样适用，但天数要你自己数。 |
| 中英双语支持 | 提供，包括合同和 strata 文件的讲解。 | 完全取决于负责该房源的是谁。 |
| 项目 | Jersey Li | 直接找放盘经纪 |
|---|---|---|
| 买家直接支付的费用 | 标准二手交易中为零 | 同样为零，所以没有费用可省 |
| 放弃代理能否自动获得折扣 | 不涉及 | 没有。任何返还都是放盘经纪公司的决定，不是规则。 |
| 对你负有的法律义务 | 忠诚、保密、完整披露、专业技能与谨慎 | 没有。你是无代理一方。 |
| 建议的法律预算 | 标准过户费用 | 标准过户费用加合同审阅，这笔钱值得花 |
| strata 文件审阅 | 包含 | 由你自己安排 |
买家的直接成本
/10对买家负有的法律义务
/10关于出价的建议
/10谈判位置
/10速度与简便
/10strata 与合同条款上的保护
/10不确定你的物业属于哪一边？
把地址和时间安排发过来。Jersey 会给你一个诚实的判断，包括「另一种选择在你的情况下更好」 的时候。
哪一边更合适，取决于你的具体情况。这张表是起点，之后再把它套到你真实的物业上。
| 情况 | Jersey Li | 直接找放盘经纪 |
|---|---|---|
| 在本拿比第一次买房 | ||
| 多个 offer 竞争的情况 | ||
| 含转让条款的楼花合同 | ||
| 资深买家、交易简单、已聘律师 | ||
| 需要审阅文件的 strata 交易 | ||
| 以谈定价格向家人购买 |
以下情况 Jersey 更合适
- 在本拿比第一次买房，一条不利条款的代价会超过一切
- 多个 offer 竞争，出价策略直接决定结果
- 楼花合同，周期长达数年，转让和交楼条款值得逐条细读
- 需要有人读折旧报告和会议记录的 strata 交易
以下情况「直接找放盘经纪」可能更合适
- 在 BC 省已经完成过多笔交易的资深买家
- 没有贷款条件、也没有 strata 复杂性的简单交易
- 已经聘请地产律师审阅合同的买家
- 已经自行确定了价值、不需要建议的情况
直接找放盘经纪，既不会让你被代表，通常也不会让房子更便宜。佣金是在你出现之前由卖家和放盘经纪公司谈定的，所以其中有没有一部分被退回，是那家经纪公司的决定，而不是自动产生的节省。与此同时，你放弃了价格建议、站在你这一边的谈判，以及一位法律义务对你负责的人。如果你经验丰富、买的东西也简单，并且愿意请地产律师审合同，无代理是可行的。但对于第一次买房、买楼花，或者任何进入多个 offer 竞争的情况，这笔交换很不划算。
在 BC 省，放盘经纪可以同时代表我这个买家吗？
不可以。《房地产服务规则》第 5-16 条规定经纪公司不得从事双重代理，这一立场自 2018 年 6 月规则修订生效以来一直有效。唯一的豁免针对位于偏远且服务不足地区的物业，这不适用于本拿比或大温任何地方。如果你直接与放盘经纪打交道，你是「无代理一方」，而不是第二位客户。
直接找放盘经纪，能拿到更好的价格吗？
通常不能，而这是最常见的误解。佣金是在你联系他们之前，由卖家和放盘经纪公司在放盘合同中约定好的。如果没有买方经纪参与，这笔钱要不要让出一部分，是那家经纪公司和卖家的决定，不是你有权获得的折扣。与此同时，你在没有任何建议的情况下，面对一位以谈判为职业、且被雇来为卖家争取最高价的人。
在 BC 省，买方经纪要我花钱吗？
在标准的二手交易中不用。卖家在放盘合同里设定佣金，提供给买方经纪公司的金额就从中支出。所以你作为买家的直接成本是零，这也正是「放弃代理并不省钱」的原因。值得问清楚的例外情况是自售房源或某些不提供合作佣金的特殊房源，这种情况下你的经纪会事先向你说明如何处理。
「无代理一方」到底是什么意思？
意思是没有任何持牌人为你工作。放盘经纪可以给你关于房子的事实性信息、带你看房、准备文件，但他不能就出价给你建议，不能替你对卖家保密你说过的话，也不能代表你谈判。BC 省要求持牌人向你说明他所能提供的协助的界限。选择无代理是合法的选项，但那是选择在没有建议的情况下进行，而不是选择从一个中立的人那里获得建议。
去楼花销售中心，要带自己的经纪吗？
要，而且第一次去就要带。楼花项目通常要求你的经纪在你首次到访时为你登记。如果你自己去并且自行登记，通常就无法在该项目上再补上代理。楼花合同可能长达三到五年，包含转让限制、订金结构和交楼条款，这些都非常重要，所以这恰恰是无代理代价最高的场景。
我可以只请律师，不请买方经纪吗？
可以，而且对于交易简单的资深买家来说，这是合理的安排。地产律师会审阅合同并在法律上保护你。律师不会做的是：告诉你价格是否合理、在竞争出价中如何设计 offer、替你读出 strata 会议记录里管委会争论了两年的那件事，以及替你谈判。如果这些对你的交易都不构成问题，只请律师可能就够了。但在活跃市场里第一次买房，这些通常都会遇到。
在 BC 省不请经纪买房合法吗？
合法。没有任何法律要求买家必须有代理，你在任何一笔交易中都可以选择无代理。真正起作用的规则，是那条不允许放盘经纪同时代表你和卖家的规定。无代理是一个正当的选项，只是它和「由放盘经纪代表」不是一回事，而后者恰恰是很多买家以为自己得到的东西。
本页上的每一项收费、每一个金额和每一条法律规定，都来自对方公开的资料或监管机构。 价格会变，采信之前请查看原始来源。