Jersey Li 对比自己卖掉本拿比的房子
在 BC 省自己卖房是合法的。这里说清楚 mere posting 到底买到了什么、你仍然要付什么，以及哪些事情落到你自己头上。
你省下的是放盘那一侧，不是买方那一侧。文件、披露风险和定价判断全部落到你身上。
Jersey Li 李泽西
把话说直白：自售省下的是佣金里放盘的那一半，其他都没省。买家几乎总会带着自己的经纪出现，而那位经纪要拿报酬，这笔钱无论如何都从你的成交款里出。完整放盘服务真正买到的，是这两件事之间的工作：用你所在街区的真实可比成交来定价、把披露声明写得不会在日后带来责任、在谈判中守住底线，以及让合同顺利走过解除条件和交割，中间不出现一条让你付出代价的条款。在一块本拿比独立屋地皮上，光是定价这一项，通常就比放盘佣金动的钱更多。
自己卖房（For Sale By Owner）
在 BC 省自售是合法的，每年都有成千上万套房子这样成交。常见的两条路：一是使用 PropertyGuys.com 这类自售网络，它是加盟制企业，收一次性固定费用，其官网说明价格因市场而异，没有公布全国统一数字；二是向持牌经纪公司购买一份 mere posting。加拿大地产协会（CREA）对 mere posting 的定义是：会员经纪公司选择或同意除了把房源提交到地产局 MLS® 系统之外，不向卖家提供任何服务。两条路都能让房子出现在买家面前，但都不会替你定价、筛选买家或谈合同。
在 BC 省自己卖房是合法的，但自售业主不能直接把房源挂上 MLS®（多重放盘系统）或 REALTOR.ca，因为只有会员经纪公司才能提交房源。上 REALTOR.ca 的途径叫 mere posting（纯挂牌）。加拿大地产协会（CREA）对它的定义是：会员经纪公司选择或同意除了把房源提交到地产局 MLS® 系统之外，不向卖家提供任何服务。本拿比的自售业主通常仍然要向买方经纪提供佣金，仍然要填写 Property Disclosure Statement（物业披露声明），也同样受 Home Buyer Rescission Period（买家撤销期）约束。自 2023 年 1 月 3 日起，买家可以在三个工作日内撤销合同，并向卖家支付成交价 0.25% 的费用。Jersey Li（李泽西）是 Sutton Group - 1st West Realty 旗下的本拿比 REALTOR®，这些步骤都包含在完整的放盘服务里。
| 项目 | Jersey Li | 自己卖房（For Sale By Owner） |
|---|---|---|
| 如何上 REALTOR.ca | 通过 Sutton Group - 1st West Realty 提交完整 MLS® 房源。 | 无法直接上。自售业主必须向持牌经纪公司购买 mere posting，或使用 PropertyGuys.com 这类通过 CREA 会员合作经纪公司触及 REALTOR.ca 的网络。 |
| mere posting 包含什么 | 不适用，放盘为全服务。 | 按 CREA 自己的定义，mere posting 就是会员经纪公司同意除了把房源提交到地产局 MLS® 系统之外，不提供任何服务。其余全部由你负责。 |
| 费用 | 佣金可协商，写进放盘合同，交割时从成交款中支付。 | 无论房子是否卖出，都要先付一次性费用。PropertyGuys.com 声明价格因市场而异，未公布全国数字。mere posting 的费用由各经纪公司自定，没有标准价。 |
| 买方经纪佣金 | 由你在放盘合同中设定，交割时支付。 | 多数交易中仍然适用。如果买家带着经纪来，那位经纪要拿报酬，来源要么是你，要么是他自己的买家。这一部分自售并不能省掉。 |
| 确定挂牌价 | 在上市之前，用你所在本拿比社区街区级别的近期可比成交来构建。 | 由你自己判断。公开的成交数据有帮助，但它不会为房屋状况、朝向、装修或 strata（业主立案法团）的财务状况做调整。 |
| Property Disclosure Statement（物业披露声明） | 陪你一起填写并解释每一个问题，因为回答不准确在交割后可能被追责。 | 由你独自填写。这是自售业主承担的最大一项法律风险。 |
| Home Buyer Rescission Period（买家撤销期） | 作为交易的一部分处理。买家可在三个工作日内撤销并支付成交价的 0.25%，时间计算规则很严格。 | 对你同样适用。这项权利不能被放弃，所以自售业主必须自己正确数出这三个工作日。 |
| 筛选与资格审查买家 | 在接受 offer 之前核查贷款、订金和附加条件。 | 由你自己做。解除条件后交易告吹，会浪费数周市场时间，也削弱你重新挂牌时的位置。 |
| 谈判 | 由 Jersey 代表你与买方经纪谈判。 | 由你直接面对一位以此为职业、且义务只对买家负责的持牌经纪。 |
| 看房与出入安排 | 由经纪安排和陪同，你不必自己接待陌生人。 | 由你自己安排、陪同并负责安全。 |
| 法律工作 | 两种方式都需要过户律师或公证人。Jersey 会与他们对接直到交割。 | 同样需要，而且预算应该留得更足，因为律师是你在合同上唯一的专业把关人。 |
| 如果没卖掉 | 不付佣金。费用以成交为前提。 | 先付的费用已经花掉了。这是自售路线最主要的财务风险。 |
| 项目 | Jersey Li | 自己卖房（For Sale By Owner） |
|---|---|---|
| 何时付款 | 交割时从成交款中支付 | 上市前先付 |
| 没卖掉怎么办 | 不欠佣金 | 费用不退 |
| 买方经纪佣金 | 由你在放盘合同中设定 | 买家带经纪时通常仍需支付 |
| REALTOR.ca 曝光 | 包含在放盘服务内 | 通过 mere posting 或合作经纪公司实现；付款前请确认是否包含 |
| 法律与过户 | 需要律师或公证人，由经纪协调 | 需要律师或公证人，且要做更多工作 |
成交后的实际支出
/10没卖掉时的风险
/10定价准确度
/10披露与法律保护
/10面对买方经纪的谈判位置
/10对流程的掌控感
/10不确定你的物业属于哪一边？
把地址和时间安排发过来。Jersey 会给你一个诚实的判断，包括「另一种选择在你的情况下更好」 的时候。
哪一边更合适，取决于你的具体情况。这张表是起点，之后再把它套到你真实的物业上。
| 情况 | Jersey Li | 自己卖房（For Sale By Owner） |
|---|---|---|
| 已经有确定买家、价格也谈好了 | ||
| 卖给租客、邻居或家人 | ||
| 需要在公开市场上找到买家 | ||
| 合理价格区间很宽的本拿比独立屋地皮 | ||
| 可能出现多个 offer 的情况 | ||
| 正式放盘前先私下试探反应 |
以下情况 Jersey 更合适
- 需要找到买家、而不只是把已有买家写进合同的卖家
- 合理价格区间很宽的独立屋地皮
- 担心成交之后被追究披露责任的业主
- 可能出现多个 offer 的情况，谈判会直接决定金额
以下情况「自己卖房（For Sale By Owner）」可能更合适
- 已经有确定的买家，只需要把文件做好
- 卖给家人、租客或邻居，价格已经谈定
- 本身有地产或法律经验、也有时间跑流程的卖家
- 想先私下试探市场反应，再决定要不要正式放盘的业主
如果你已经有买家了，比如邻居、家人或租客，只需要把交易文件做规范，那么自售加上一位好的地产律师是明智而且确实更便宜的选择。但如果你还需要找到买家，算法就变了：你仍然要付买方经纪，你在披露上仍然承担法律风险，而且你要在一个自己并不每天关注的市场里给自己的房子定价。看一眼你这个价位上放盘方那一半的佣金，然后问自己：是想留下这笔钱，还是想把定价、责任和谈判交出去。
在 BC 省可以不找经纪自己卖房吗？
可以。BC 省的自售完全合法，没有任何法律要求你必须聘请 REALTOR®。你不能做的，是自己把房源挂到 MLS® 系统或 REALTOR.ca 上，因为只有会员经纪公司才能提交房源。要出现在那里，你需要向持牌经纪公司购买一份 mere posting，或使用通过 CREA 会员合作经纪公司触及 REALTOR.ca 的自售网络。
什么是 mere posting？
加拿大地产协会（CREA）的定义是：MLS® 系统上的一种房源，会员经纪公司选择或同意除了把该房源提交到地产局 MLS® 系统之外，不向卖家提供任何服务。说白了，就是你付一笔费用让房子出现在 REALTOR.ca 上，其余全部自己做：定价、看房、披露、谈判，以及把合同推进到交割。
自己卖房，还需要付买方经纪的佣金吗？
多数情况下仍然需要。买家会带着自己的经纪来，而那位经纪要拿报酬。你可以选择不提供，但那样一来，有经纪的买家要么跳过你的房子，要么要求经纪直接向自己收费，这会压低他们能出的价格。这一部分自售是省不掉的。你省下的是佣金里放盘的那一半，不是全部佣金。
PropertyGuys.com 在 BC 省收多少钱？
PropertyGuys.com 没有公布全国统一价格。其官网说明他们收取一次性固定费用而不是按百分比收费，并且价格因你所在的市场而异。要拿到本拿比的真实数字，必须向当地加盟商索取报价。索取时请特别确认：REALTOR.ca 曝光是包含在报价里，还是需要另外加购。
在 BC 省自售最大的风险是什么？
Property Disclosure Statement（物业披露声明）。这是一份法律文件，你要在上面回答关于房屋状况和历史的具体问题，回答不准确在交割之后可能被起诉。经纪会带你逐条过这些问题，知道哪些答案会带来风险。自己做的话，你只能依靠自己对一份法律语言写成的表格的理解，而后果往往在你把钱花掉几个月之后才出现。
三天撤销权适用于自售交易吗？
适用，而且完全一样。Home Buyer Rescission Period 自 2023 年 1 月 3 日起适用于 BC 省的住宅二手交易。买家可以在合同被接受后的三个工作日内以任何理由撤销，并向卖家支付成交价的 0.25%。这项权利不能被放弃或用合同排除，而且接受当天不计入这三天。自售业主必须自己算准这个截止时间，没有经纪公司帮你复核。
什么情况下自售是真的划算？
当你已经有买家的时候。如果你是卖给租客、邻居或家人，价格双方也谈好了，那就不存在需要解决的推广问题，为一笔已经谈成的交易付全额佣金并不划算。这种情况下，请聘请一位地产律师，给他的时间留足预算，把佣金留在自己手里。只有当你需要靠市场帮你找到买家时，这笔账才会反过来。
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